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央行年內(nèi)再次降息來(lái)得如此之快出人意料，這無(wú)疑會(huì)給一片回暖聲的樓市再加上一把火。
鏈家地產(chǎn)研究部陳雪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這對(duì)基準(zhǔn)利率貸款為主的二三線(xiàn)城市來(lái)講，降息的累加利好正逐漸加深。但整體來(lái)看，此次降息對(duì)不同城市樓市的差異化影響也更加突出。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示，此前回暖還有待觀察，但央行如此迅速降息，從政策信號(hào)來(lái)講，回暖是沒(méi)有問(wèn)題了。預(yù)計(jì)放量將持續(xù)至九月、十月。隨著成交量上升到一定程度，必然引起價(jià)格反彈。
還款壓力再度釋放
央行稱(chēng)，自7月6日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。此前，央行明確個(gè)人住房貸款利率下限維持在基準(zhǔn)利率的0.7倍。
張宏偉表示，非對(duì)稱(chēng)降息對(duì)樓市是利好消息，特別是對(duì)購(gòu)房者而言，同時(shí)刺激市場(chǎng)繼續(xù)放量。“盡管五六月業(yè)績(jī)起來(lái)了，但政策面仍未寬松，此次降息可保證未來(lái)幾個(gè)月樓市穩(wěn)定性放量。”
對(duì)于目前背負(fù)房貸的群體來(lái)說(shuō)，降息無(wú)疑又是一場(chǎng)及時(shí)雨。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，同樣貸款百萬(wàn)20年，本次降息后，基準(zhǔn)利率下，月供將再次減少148元，而在目前的85折下，貸款百萬(wàn)將減少月供112元每月。他說(shuō)，最近1個(gè)多月的兩次降息將使得貸款百萬(wàn)20年的購(gòu)房者，基準(zhǔn)利率下利息減少近300元/月。
陳雪也稱(chēng)，與通常降息不同，此次降息貸款利率比存款利率下降幅度更大。雖然意在促進(jìn)內(nèi)需釋放與降低中小企業(yè)的融資成本，但對(duì)于樓市購(gòu)房者而言，是利是弊得在不同城市區(qū)別來(lái)看，降息的差異化影響正在擴(kuò)大。
陳雪表示，在當(dāng)前市場(chǎng)回暖，銀行貸款額度快速釋放的時(shí)期，銀行繼續(xù)保持打折意愿將進(jìn)一步降低。若未來(lái)1～2個(gè)月內(nèi)，經(jīng)濟(jì)政策依舊保持降息不降準(zhǔn)的趨勢(shì)，北京等城市現(xiàn)存的房貸85折優(yōu)惠恐將逐漸消失。而其余二三線(xiàn)城市，存在9折優(yōu)惠的情況也將逐漸減少。因此，對(duì)于存在貸款優(yōu)惠的城市，降息對(duì)其影響是弊大于利。但對(duì)于當(dāng)前沒(méi)有貸款打折情況的城市，累次降息引起的購(gòu)房成本減輕將更加明顯。
或刺激樓市回暖
張大偉也表示，目前各家銀行貸款額度并不充足，出現(xiàn)低于85折乃至8折的可能性暫時(shí)不大，反而可能會(huì)因?yàn)榇尜J差的減小而減少折扣的可能性。但他認(rèn)為，降息對(duì)購(gòu)房者的心理影響將非常大。
樓市將在三季度出現(xiàn)難以抑制的回暖。在央行尚未降息之前，近兩月房地產(chǎn)也已現(xiàn)回暖之勢(shì)。6月，全國(guó)主要的54個(gè)城市，月內(nèi)成交量達(dá)到了22.9萬(wàn)套，再次延續(xù)了3月來(lái)的市場(chǎng)復(fù)蘇。上半年累計(jì)成交突破百萬(wàn)套，達(dá)到107萬(wàn)套，同比2011年同期的95.4萬(wàn)套上漲12%。環(huán)比2011年下半年的96.5萬(wàn)套也上漲超過(guò)10%，其中大部分城市均有上漲。
全國(guó)主要城市項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況均有好轉(zhuǎn)，北京、上海、廣州等城市的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1～5月的銷(xiāo)售情況下同比明顯好轉(zhuǎn)。張大偉說(shuō)，目前市場(chǎng)情況已難以避免會(huì)出現(xiàn)一定程度的恐慌，入市的積極性會(huì)繼續(xù)提高，調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)難以再跌，反而量?jī)r(jià)齊漲的可能性非常大。
雖然各部委一直重申調(diào)控繼續(xù)，但松動(dòng)的信貸政策使購(gòu)房者難以再期待價(jià)格下調(diào)回歸合理。張大偉還稱(chēng)，政策仍存在進(jìn)一步寬松的空間。下半年再現(xiàn)數(shù)次降息、下調(diào)存準(zhǔn)的可能性依然非常大，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也表示，降息對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大，釋放出約4200億元資金。降息可提高購(gòu)房者支付能力，刺激更多剛性需求，同時(shí)可以緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張趨勢(shì)，有利銷(xiāo)售成交，房?jī)r(jià)恐小幅上漲，大幅反彈不太可能。
當(dāng)前央行刺激與鼓勵(lì)企業(yè)貸款的動(dòng)機(jī)十分明顯，并且把優(yōu)惠下限幅度下調(diào)至0.7倍。但是，恐怕不是所有房企都有望獲得降息雨露滋潤(rùn)，陳雪就認(rèn)為，雖然貸款把控有所放松，但銀行依舊會(huì)選擇大型房企放貸，中小型房企難以惠及，并且與個(gè)人貸款一樣，貸款收益空間的減少也將減弱銀行進(jìn)一步增加優(yōu)惠的意愿。他的結(jié)論是，此次降息對(duì)于房企融資成本降低的影響來(lái)看，雖然有一定利好但利好程度將十分有限。
