昨日，恒大地產、龍湖地產、融創中國、綠城中國紛紛發布了2015年年報。
《第一財經日報》記者綜合近期發布的房企年報發現，這些上市房企去年出現了兩個變化，一方面，從區域而言，各家公司更加聚焦一線城市，二線重點城市也成為搶占的重點；另一方面，由于去年國內公司債成本走低，一些公司選擇以“內債”替換“外債”，以此降低融資成本。
搶占重點城市
2015年，中國貨幣政策趨向寬松，利率降低，一線樓市價格隨之上升，2016年春節前后，北京、上海、深圳三城房價出現“跨年上漲”的現象。針對一線城市的市場前景以及房價是否存在泡沫的問題，各家公司判斷不一，但不少公司都選擇關注一線城市或者二線重點城市。
此前主要聚焦三四線城市的恒大地產，近年將目光投向了北京等一線城市。該公司昨日發布的年報顯示，截至去年底，恒大已進入全國162個城市，其中一二線城市項目有205個，占比55%，一二線城市土地投資額占比達72%。財務指標方面，年報顯示，恒大去年營業額為1331.3億元，同比增19.5%，凈利潤為173.4億元。根據恒大董事局主席許家印昨日在業績發布會上的說法，去年，該公司基于對今年市場會走好的判斷加大了土地儲備力度，預計今年全國樓市量價齊升，庫存減少。2013年，恒大正式進入北京，目前有包括東壩高端項目恒大華府在內的7個項目在售。
2013年前后在北京拿地積極的融創中國，2015年則有意減少了在北京、上海等一線城市的買地力度。融創中國董事局主席孫宏斌今年年初曾對包括本報在內的媒體表示，一線城市仍有機會，但土地價格過高，相反，他認為一些二線城市值得關注。孫宏斌在昨日舉行的融創2015年業績發布會上繼續稱，雖然有調控，但一些好的市場依然會有發展空間，而這也不會影響公司的戰略判斷，2016年融創仍會積極關注土地市場的好項目，并且會努力進入廈門、廣州、深圳幾個城市。
融創中國年報顯示，該公司2015年合同銷售金額為682.1億元，同比增長3.6%，毛利為28.6億元，同比減少14.8億元。對此，融創中國解釋稱，毛利率下降主要是由于毛利率較高的物業接近尾盤而交付面積下降，導致來自該等物業的銷售收入占集團物業銷售總收入的比重下降，從而拉低了整體平均毛利率；以及占本年度總收入比重較高的物業交付（主要集中在天津及重慶地區）的平均銷售價格，受當地房地產市場波動因素的影響而低于預期水平。
以做高端項目見長的龍湖地產，其區域策略簡言之是聚焦一二線城市。該公司昨日發布的年報顯示，龍湖地產2015年合同銷售額545.4億元，同比增長11.2%，創歷史新高，營業額474.2億元，歸屬于股東的凈利潤89.9億元，投資性物業收入同比增61.5%，核心凈利潤69.5億元，同比增長5.1%。本報記者查閱年報發現，2015年龍湖在長三角、西部、環渤海、華南及華中區域的合同銷售額占比分別為36.5%、27.8%、25.7%、8.9%及1.1%。經粗略計算，該公司一線及重點二線城市銷售額貢獻比高達77%，與2014年相比提高了3個百分點。
綠城中國2015年收入為260.5億元，較上年的320.49億元減少18.7%；毛利為54.2億元，較2014年的81.3億元減少33.3%；凈利潤為12.6億元，較2014年的32.1億元減少60.8%。綠城方面解釋，交付物業銷售面積從2014年193.7萬平方米降低至161.1萬平方米，導致其收入下滑。綠城在三四線城市的部分項目銷售也影響了其利潤情況。綠城中國行政總裁曹舟南透露，未來綠城明確了北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢等15個城市作為戰略發展的重點核心城市。
融資成本下降
房地產開發是典型的資金密集型的行業，對融資成本極為敏感。幾年前，房地產企業，特別是中小房企出現了融資瓶頸，信托等融資渠道成本一度高過15%。然而，去年貨幣政策趨向寬松，加上國內發債環境改善，不少上市公司降低外幣借款比例，來降低整體融資成本。
以龍湖為例，去年該公司融資成本之低，成為其年報中的亮點。本報記者研究該公司年報發現，去年年末，龍湖綜合借貸522.7億元，凈負債率54.6%，庫存現金181.6億元，同時其平均貸款年限延長至5.24年，綜合借貸成本年利率進一步下降至5.74%。
SOHO中國也采用了類似做法。2015年其凈負債率為24%，現金和銀行存款共計90.12億元。該公司CEO張欣對本報等媒體透露，與眾多國內開發商一樣，SOHO中國在2015年也用內債替換了一部分外債，隨著人民幣匯率下降及國內債市趨向成熟，一年多前SOHO中國決定快速改變債務結構，以人民幣債替換部分美元債。
融資成本走低，現金流情況會隨之改善。年報顯示，截至2015年末，恒大地產現金余額達1640.2億元，去年營業額不到10億元的SOHO中國，凈負債率為24%，現金和銀行存款高達90.12億元。
在宣布與深圳地鐵集團有限公司結盟的同一天，萬科A公布了2015年年報。萬科2015年營業收入為1955.5億元，同比增長33.6%；權益凈利潤為181.2億元，同比增長15.1%；受房地產行業利潤整體下滑的影響，毛利率為20.16%，同比下降了0.79個百分點。萬科融資成本一直處于行業低位。2015年萬科公司債券（第一期）發行工作已于當年9月28日結束，發行規模為人民幣50億元，債券為5年期品種，最終票面利率低至3.5%。此外，萬科還在地產金融化上取得了進展。年報顯示，截至2015年底，萬科持有貨幣資金531.8億元；凈負債率（有息負債減去貨幣資金除以凈資產）為19.3%，繼續保持在行業較低水平。
融資成本與公司資質、評級相關。萬科去年在海外先后獲得穆迪Baa1、標普BBB+、惠譽BBB+評級，是中國房地產行業中信用最好的企業之一。2015年，標準普爾調升龍湖的展望為正面（BB+），穆迪評級為Ba1，展望穩定，同時境內的大公國際、中誠信證評級及新世紀均給予龍湖AAA的最高評級，今年年初，惠譽授予公司投資級評級（BBB-，展望穩定）。一位長期觀察港股上市房企的分析人士稱，萬科、龍湖在同等規模的民營房企評級表現突出，這可能是這類公司多渠道、低成本融資的一個因素。
房地產與金融資深評論人黃立沖昨日接受《第一財經日報》記者采訪時分析，去年中國對房企融資政策較為寬松，房企日子比較好過，現金流理論上會更好。但他同時提到，這也與房地產公司的擴張策略有關，有些房企由于看好后市，去年選擇動用大量資金購入土地，而一些房企則選擇了相對保守的策略，在市場前景不夠明晰的情況下，調低了對規模增長的預期。
(關鍵字：房企 樓市 內債 外債 融資)
