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近期一線城市土地市場“地王”接連出現(xiàn)。業(yè)界在廣泛關(guān)注的同時，亦擔(dān)心高價土地的入市會影響市場預(yù)期，帶動土地市場整體升溫，進(jìn)而給宏觀調(diào)控增加難度。隨著下半年土地市場進(jìn)入供應(yīng)高峰，如何合理控制地價也成為地方政府的一道難題。
一線城市連出地王
7月10日，萬眾矚目的北京市“萬柳地王”橫空出世，盡管出讓前北京國土局一度暫停該地塊入市，出讓結(jié)束后政府甚至公布一份詳細(xì)的說明文字解釋該地王的市場原因，以及政府在對待地王的謹(jǐn)慎態(tài)度。但最終26.3億元的交易價格以及超過4萬元的單價，仍然令人咋舌。據(jù)測算，該地塊未來的房屋開發(fā)總成本將在每平方米5.3萬元左右，其最終售價則在每平方米7萬至10萬元之間。
從北京國土局對待“萬柳地王”的態(tài)度，不難看出政府對“地王”的尷尬態(tài)度，一方面高價地塊意味著土地財政方面的豐厚回報，另一方面在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的市場背景下，地王的出現(xiàn)多少有些不合時宜。
而事實上，近段時間以來地王卻在頻繁出現(xiàn)。除了北京萬柳地王，6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價成為廣州新地王。該地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，宗地面積9570平方米，掛牌起始價49014萬元，最終溢價約8.2億元。4月中旬，北京東城區(qū)香河園3號居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭奪，最終以19.15億元的價格出讓，其2.57萬元/平方米的單價也成為當(dāng)時同類地塊中的單價地王。
7月4日，上海市國土局公布了多宗地塊的預(yù)出讓公告，累計出讓總面積為21.21萬平方米。其中，上海火車站北廣場以北地塊，參考起拍價高達(dá)47.46億元。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，“該地塊如果成功出讓，將成為今年上海的總價地王。”
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解，這個“準(zhǔn)地王”只是上海土地市場近期眾多待售地塊中的一員。與之同時推向市場的還有其他20宗地塊。而在此之前，上海市曾經(jīng)在一天內(nèi)成功出讓過7宗土地，最高溢價率達(dá)435%。
高價地影響市場預(yù)期
“廣州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也誕生出地王，幾個一線城市今年就都有地王了。不管是房企真的現(xiàn)在要拿地，還是政府有意無意在推動，地王的出現(xiàn)都具有標(biāo)志性意義。”上海城市經(jīng)濟(jì)研究所高級經(jīng)濟(jì)師顧海波如此指出。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，地王的出現(xiàn)無疑會影響到市場預(yù)期。“從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖的跡象非常明顯，高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)。部分區(qū)域市場因為地王的出現(xiàn)和政策微調(diào)的疊加效應(yīng)，已經(jīng)導(dǎo)致了恐慌入性入市的出現(xiàn)”。
7月13日，國土部在公布《2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況》時表示，進(jìn)入5月份后，因住房用地流標(biāo)流拍相對較多，一些城市在第二季度末相對集中推出商服用地，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧。“這些地塊主要分布在北京、上海、廣州等重點城市，且以商服用地為主”。
國土部分析認(rèn)為，這些高價地塊出現(xiàn)主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的市場波動，但還不能構(gòu)成市場全面回暖的基礎(chǔ)，對市場整體格局特別是對住房用地難以產(chǎn)生實質(zhì)性影響，大幅溢價、地王頻現(xiàn)的市場基本面不存在。
但是，在不到一周后的7月17日，北京土地市場繼之前的萬柳地王后，又掀起新一輪土地交易高峰。當(dāng)日共有5宗掛牌土地順利成交，其中，三宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價，而其中至少兩宗地塊溢價率都超過45%。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“北京土地市場重新回暖跡象已經(jīng)很明顯”。
同日，南京市國土局創(chuàng)紀(jì)錄地一次性推出41宗地塊，總出讓面積達(dá)230.2萬平方米。其中住宅用地占比一半，達(dá)20宗之多。據(jù)相關(guān)資料，南京市在2011年共出讓79宗土地，今年上半年則出讓了20宗土地。此次推地數(shù)量不僅達(dá)到上半年的兩倍，創(chuàng)下南京市土地市場預(yù)告地塊數(shù)量之最，其土地面積也占到全年商品房用地和商服用地計劃的近四成。
張大偉分析認(rèn)為，從目前土地出讓的情況看，呈現(xiàn)出明顯的不均衡性，一些位置較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價也較高，各地對出讓土地的定價也比較高。“而且在目前市場情況下，地王的出現(xiàn)的確對市場非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。”
平衡供應(yīng)與價格
國土部在總結(jié)上半年土地市場時指出，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比有所回落，地價漲幅逐季收窄，流標(biāo)流拍宗地數(shù)量較大，總體上市呈量跌價滯局面，景氣度較低，處于盤整下行階段。
據(jù)統(tǒng)計，上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍共1882宗，去年同期則為1018宗。其中，商服用地流標(biāo)流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流標(biāo)流拍1257宗，同比增加79.6%。全國共上報高價地即總價或單價創(chuàng)新高，或溢價率超過50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數(shù)24宗，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗。
而早在今年2月份，由于土地市場一度冷清，北京、上海等地土地流標(biāo)和低價成交頻現(xiàn)。國土部曾要求“流標(biāo)、流拍的也要通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時上報”，以保持土地市場平穩(wěn)運行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落。
進(jìn)入7月以后，各地土地供應(yīng)開始明顯增加。張大偉告訴記者，鑒于前半年土地市場成交相對慘淡，出讓金銳減，“隨著近期房企資金面的逐步緩解，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增加。另外從供應(yīng)來看從7月份也開始明顯增加。”
事實上自6月份以后，全國土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了供應(yīng)高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)市場研究部統(tǒng)計，20個重點城市6、7月份共推出土地1069宗，其中經(jīng)營性用地462宗，超過前5月供應(yīng)的一半以上。與此同時，開發(fā)商拿地節(jié)奏也有所加快。截至目前，萬科、龍湖、融創(chuàng)、綠地、保利、恒大6-7月份共拿地47塊，總土地出讓金額達(dá)125億元。
國土部表示，下一步將繼續(xù)貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，做好土地供應(yīng)與市場調(diào)控工作。除了“嚴(yán)格執(zhí)行并完善房地產(chǎn)用地異常交易地塊的報備制度，引導(dǎo)土地市場預(yù)期”以外，還將嚴(yán)格落實新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置。同時將“關(guān)注市場變化，發(fā)揮政策合力來遏制市場的異常波動”。
