兩部門發布三條關于住房貸款方面的政策之后，央行17日下午又出臺了支持樓市去庫存的重磅利好措施。

在5月17日下午國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，人民銀行副行長陶玲表示，央行將設立3000億保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據了解，再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。

銀行可按照自主決策、風險自擔原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

住房和城鄉建設部副部長董建國在本次吹風會上表示，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

分析師認為，隨著監管層推出樓市“去庫存”組合拳，未來展開收儲模式的相關政策有望在各城市加速落地。

事實上，近期已有地方開始以收儲模式，探索樓市去庫存相關路徑。

在4月30日政治局會議明確將統籌研究消化存量房產后，杭州打響了收儲模式去庫存第一槍。杭州臨安區政府日前披露，經研究決定，將在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求位于杭州市臨安區范圍內。

此外，云南省大理白族自治州人民政府發布17條提振樓市措施，其中提到，鼓勵收購存量房作為保障房或人才房，去化周期超24個月的縣市不再新建保障房。

而在5月17日上午，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調，要繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰指出，當前要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

值得關注的是，對于去庫存，本次會議傳遞出重要信息。

何立峰要求，對于商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地產企業債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

分析人士指出，本次會議明確，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，這是此次政策最為核心的要點之一。

“對于高庫存的城市來說，本次會議傳遞出重大利好。其重要意義在于，高庫存的城市可利用該政策持續推進‘以購代建’工作，在加快保障性住房供應的同時，還有助于庫存房源的消化。”易居研究院研究總監嚴躍進稱。

其進一步表示，本次會議響應了此前中央“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，把消化庫存房源、建立多層次保障性住房的工作有機結合起來，既符合市場規律，也具有非常好的導向。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙也認為，當前新房市場去庫存壓力已然達到高點，政府收購商品房作為保障房力保商品房的去化問題，對商品房的交付也有一定積極作用。

“政策要通過收儲來發揮穩定市場的作用，需要大幅去庫存，壓降住宅去化周期至18個月以內。”天風證券分析師宋雪濤表示。

據易居研究院數據，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存規模約49916萬平方米，環比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四線城市分類，分別為3586、24163和22167萬平方米，環比增速分別為3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為11.5%、-4.5%和-0.9%。

從去化周期來看，數據顯示，3月份100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為19.2、21.6和33.1個月；而上述幾類城市2019年12月份去化周期，分別為12.2、8.9、和10.2個月。

業內人士認為，近期包括杭州臨安收購房源充當公租房、云南大理收購房源充當保租房等，均是各地“以購代建”的典型案例，這些措施對于消化存量、補充增量都有著積極的作用。

嚴躍進指出，地方政府以收儲方式去庫存，其重心在于房企新房庫存，有助于房企快速回籠資金，實現銷售數據和資金狀況改善。

不過，據天風證券測算，通過收儲壓縮住房去化周期至平穩狀態，大約需要約7萬億元的資金(在空置二手房中僅有25%為有效供給的樂觀假設下)。

除前述“國家隊”下場收購新房，在消化存量房產方面，4月鄭州、南京等城市大力推進“國企收舊換新”模式，也成為激活樓市的一種方式。

中指院指數研究部總經理曹晶晶指出，在“收舊換新”模式下，由國資平臺直接收購業主二手房，業主再去購買新房，這一方面可以及時解決居民因二手房無法售出導致的換房不暢；另一方面可以穩定二手房掛牌規模，穩定價格預期，同時還可以通過“換新”的方式將需求導入新房市場，實現新房去庫存。

“目前相關政策已取得一定成效，預計后續將有更多城市落實相關舉措。若配套資金支持到位，有望促進新房二手房良性循環、釋放購房需求。”曹晶晶稱。

此外，對于本次會議提及推進保交樓工作，王小嬙認為也將對恢復市場信心產生積極作用。

“去年在各大保交樓專項債推動下，項目竣工增速不斷走高。但進入今年，竣工增速連續3月維持在負值，保交樓跟民生息息相關，只有按時交付新房，才會消除購房者的顧慮，促進房地產市場的平穩發展。”王小嬙補充道。

(關鍵字：樓市)